Usucapião familiar em imóvel maior que 250 m² cabe?
STJ entendeu que o limite legal considera a área total do imóvel urbano, e não apenas a fração ocupada.
Usucapião familiar e o limite de área
A usucapião familiar é uma forma de aquisição de propriedade prevista para situações específicas envolvendo ex-cônjuges ou ex-companheiros. Em linguagem simples, ela pode permitir que uma pessoa adquira a parte do imóvel pertencente ao outro, quando há abandono do lar, desde que os requisitos legais estejam presentes.
Uma dúvida comum aparece em divórcios e disputas de posse: se o imóvel tem mais de 250 m², mas a pessoa ocupa apenas uma parte de até 250 m², seria possível pedir usucapião familiar só dessa fração? A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrentou essa questão e respondeu que não, quando a área total do imóvel urbano supera o limite legal.
O que foi decidido
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que a usucapião familiar não pode ser reconhecida quando o imóvel urbano possui área total superior a 250 m². Segundo o colegiado, não basta que a parte pretendida tenha até 250 m². O limite deve considerar o imóvel inteiro.
A decisão foi tomada em recurso especial apresentado por uma mulher que buscava adquirir, por usucapião familiar, parte de um imóvel de 360 m². Ela residia no local havia anos desde o fim do casamento. O processo teve origem em divórcio litigioso com partilha de bens.
No caso, a mulher alegou exercer posse exclusiva sobre 250 m² do imóvel, sem objeção do ex-cônjuge. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já havia entendido que a usucapião familiar só se aplica a imóveis com área máxima de 250 m², considerada a metragem total do terreno e da construção.
No STJ, a recorrente sustentou que o limite legal deveria recair apenas sobre a área pretendida na usucapião. Em outras palavras, defendeu que seria possível reconhecer a usucapião sobre uma fração de até 250 m², mesmo dentro de um imóvel maior.
A Quarta Turma rejeitou essa interpretação. O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, afirmou que o artigo 1.240-A do Código Civil se refere ao imóvel em sua totalidade. Para ele, a norma não fala em “parte do imóvel” ou “fração do imóvel”, mas em imóvel urbano de até 250 m².
O relator também destacou que o direito de propriedade é garantido pela Constituição Federal. Por isso, as hipóteses legais que limitam esse direito devem ser interpretadas de forma restrita. Nessa linha, o Judiciário não poderia ampliar o alcance da usucapião familiar para atingir frações de imóveis maiores que o limite legal.
O número do processo não foi divulgado porque o caso tramita em segredo judicial.
Quem é afetado
A decisão interessa, em primeiro lugar, a pessoas em divórcio litigioso que discutem a posse e a partilha de imóvel urbano. O divórcio litigioso é aquele em que há conflito levado ao Judiciário, inclusive sobre bens do casal.
Também pode afetar ex-cônjuges e ex-companheiros que continuam morando no imóvel após o fim da relação e pretendem discutir a propriedade da parte pertencente ao outro. Se o imóvel inteiro tiver área superior a 250 m², a tese de pedir usucapião familiar apenas sobre uma área menor encontra o obstáculo apontado pelo STJ.
A decisão também é relevante para quem ocupa parte delimitada de um imóvel maior. A ocupação de uma fração, por si só, não altera o critério destacado pela Quarta Turma. O ponto central é a área total da unidade imobiliária, e não apenas a área usada no dia a dia.
Proprietários que enfrentam disputa de posse com ex-cônjuge ou ex-companheiro também devem observar o entendimento. A decisão reforça que o limite de 250 m² qualifica o imóvel como um todo, de acordo com a leitura feita pelo STJ do artigo 1.240-A do Código Civil.
O que isso significa na prática
Na prática, a primeira pergunta não é apenas “qual área a pessoa ocupa?”. A pergunta decisiva, segundo o entendimento da Quarta Turma, é “qual é a área total do imóvel urbano?”. Se a metragem total ultrapassar 250 m², a usucapião familiar não deve ser reconhecida com base nesse instituto, ainda que o pedido seja limitado a uma fração menor.
Isso muda a forma de avaliar conflitos em divórcios e disputas de posse. Em um imóvel de 360 m², por exemplo, não basta afirmar que a ocupação exclusiva recai sobre 250 m². Para o STJ, permitir essa divisão para fins de usucapião familiar ampliaria indevidamente a norma.
O relator foi além e afirmou que a pretensão de usucapião parcial sobre fração limitada a 250 m² de imóvel maior constitui fraude à norma. A expressão indica que, nessa leitura, a divisão do pedido não pode ser usada para contornar o limite que a lei atribuiu ao imóvel.
A consequência prática é que a análise deve começar pela identificação da unidade imobiliária. A matrícula do imóvel, a descrição registral, plantas, memoriais descritivos e documentos que indiquem a metragem podem ser relevantes para verificar a área total. Esses documentos ajudam a separar a área efetivamente ocupada da área juridicamente considerada como imóvel.
A decisão não cria um novo prazo nem altera, pela notícia divulgada, etapas processuais específicas. Ela trata de um requisito objetivo: a metragem máxima do imóvel urbano. Assim, em uma disputa judicial, a discussão tende a se concentrar na área total do bem e na possibilidade jurídica de aplicar o artigo 1.240-A do Código Civil ao caso.
Também é importante distinguir posse de propriedade. Posse é o exercício de poderes de fato sobre o bem, como morar, conservar e usar o imóvel. Propriedade é o direito jurídico reconhecido sobre o bem. A usucapião, quando cabível e reconhecida, é uma forma de transformar determinada posse em propriedade, mas apenas dentro dos limites fixados em lei.
Pontos de atenção
O primeiro ponto de atenção é que a decisão foi proferida pela Quarta Turma do STJ em um recurso especial específico, sem divulgação do número do processo por segredo judicial. A notícia informa o entendimento adotado pelo colegiado, mas não substitui a análise dos documentos e das circunstâncias de cada disputa.
O segundo ponto é que o entendimento se refere à usucapião familiar prevista no artigo 1.240-A do Código Civil. A notícia não trata de outras modalidades de usucapião, nem autoriza concluir que toda discussão possessória ou patrimonial entre ex-cônjuges terá a mesma solução. O foco da decisão é o limite de 250 m² na usucapião familiar.
O terceiro ponto é a diferença entre imóvel e fração. Para a Quarta Turma, o texto legal fala do imóvel como unidade inteira. Por isso, a área usada, ocupada ou pretendida não substitui a metragem total do bem quando se analisa esse requisito.
O quarto ponto é que a norma foi descrita pelo relator como política habitacional voltada a imóveis de pequenas dimensões. Segundo a decisão, cabe ao legislador, e não ao Judiciário, definir os critérios de aplicação do instituto. Essa afirmação reforça a leitura restritiva adotada no julgamento.
Por fim, a existência de divórcio, abandono do lar ou posse exclusiva não elimina, por si só, a necessidade de observar o limite de área. A decisão do STJ mostra que a metragem total do imóvel urbano pode ser decisiva para afastar a usucapião familiar, mesmo quando a discussão envolve apenas uma parte aparentemente menor do bem.
Em síntese, segundo a Quarta Turma do STJ, não cabe usucapião familiar de apenas parte de imóvel urbano quando a área total supera 250 m². Em disputas decorrentes do fim da relação, a metragem completa do imóvel deve ser verificada antes de avaliar a aplicação desse instituto.
Dúvidas frequentes
Perguntas que costumam surgir
Respostas gerais sobre o tema deste artigo. Não substituem análise do seu caso.
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