Fiador responde se o locador recusa receber chaves?
STJ decidiu que a recusa vinculada à assinatura de vistoria não mantém, por si só, a cobrança de aluguéis contra fiadores.
Quando a vistoria vira obstáculo à devolução do imóvel
A entrega das chaves costuma marcar o fim prático da locação. É nesse momento que o locatário deixa de usar o imóvel e comunica que não pretende mais permanecer no contrato. O problema surge quando o locador se recusa a receber as chaves porque quer, antes, a assinatura de um laudo de vistoria que aponta avarias no imóvel.
Essa situação também preocupa o fiador. Se as chaves não são formalmente recebidas, o locador pode tentar cobrar aluguéis do período posterior à saída do imóvel. A dúvida é direta: a recusa do locador, motivada pela falta de concordância com a vistoria, mantém a responsabilidade do fiador pelos aluguéis após a desocupação?
O que foi decidido
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que não subsiste responsabilidade dos fiadores por aluguéis quando o locador condiciona o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria do imóvel. A decisão foi divulgada pelo STJ em notícia sobre o REsp 2.220.656.
No caso analisado, a locação era comercial e tinha sido firmada por uma igreja. Dois fiadores questionaram a cobrança de valores relativos ao contrato. Eles alegaram que não deveriam responder pelos aluguéis vencidos entre a desocupação do imóvel e a entrega efetiva das chaves, pois o locador teria condicionado o recebimento à assinatura de um laudo de vistoria que apontava avarias.
A entrega das chaves ocorreu depois, por meio de ação de consignação proposta pela locatária contra o locador. Ação de consignação, nesse contexto, é o meio judicial usado para viabilizar a entrega quando há resistência do destinatário em receber aquilo que é devido ou oferecido.
Na primeira instância, o juízo acolheu o pedido dos fiadores. Entendeu que a entrega das chaves não poderia ter sido condicionada à assinatura de um único documento que tratava, ao mesmo tempo, da devolução do imóvel e da concordância com a vistoria. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou essa sentença, por entender que não teria havido recusa do locador em receber as chaves.
No STJ, os fiadores sustentaram que o imóvel já havia sido desocupado e que a locatária quis devolver as chaves, mas o locador recusou o recebimento ao exigir a assinatura de documento que importaria em assumir responsabilidade e dívida. A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que a locação por tempo indeterminado, isto é, sem data final previamente fixada, pode ser encerrada pelo locatário quando quiser, desde que observado o aviso prévio previsto no artigo 6º da Lei 8.245/1991.
A ministra destacou que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário. Direito potestativo é aquele que pode ser exercido por uma parte e produz efeitos independentemente da concordância da outra, dentro dos limites legais. Por isso, segundo o STJ, o locador não pode impedir a extinção do contrato com base em supostos danos ao imóvel.
Quem é afetado
A decisão interessa, em primeiro lugar, aos fiadores de contratos de locação. O fiador é a pessoa que assume, no contrato, a obrigação de responder por débitos do locatário se este não cumprir determinados encargos. Quando há discussão sobre aluguéis após a desocupação, a posição do fiador pode ser diretamente atingida.
Também são afetados locatários que desocupam o imóvel e tentam devolver as chaves, mas encontram resistência do locador. A decisão trata especialmente da hipótese em que o locador não recebe as chaves porque exige concordância prévia com laudo de vistoria. O ponto central não é a existência ou inexistência de avarias, mas o uso da vistoria como condição para impedir o encerramento da locação.
Locadores também devem observar o entendimento. O STJ não afastou a possibilidade de discutir danos no imóvel. O que a decisão indica é que eventuais avarias devem ser discutidas em ação própria, sem travar a rescisão contratual quando o locatário exerceu o direito de encerrar a locação e tentou devolver as chaves.
Administradoras de imóveis e imobiliárias, quando atuam na intermediação da devolução, também podem ser impactadas. A forma de registrar a tentativa de entrega, a vistoria e a eventual divergência entre as partes pode influenciar a compreensão posterior sobre o período de responsabilidade por aluguéis.
O que isso significa na prática
A decisão reforça uma distinção importante. Entregar as chaves e concordar com a vistoria não são, necessariamente, o mesmo ato. O locador pode vistoriar o imóvel e apontar danos. O locatário pode discordar do laudo. Essa divergência, segundo o entendimento citado pelo STJ, não justifica impedir a devolução das chaves.
Na prática, se o imóvel foi desocupado, o locador foi notificado no prazo legal e a devolução das chaves foi recusada por exigência de assinatura do laudo, a cobrança de aluguéis posteriores contra o fiador pode ser questionada. Foi essa a situação apreciada pela Terceira Turma. O tribunal considerou indevida a recusa do locador quando ela estava vinculada à concordância com a vistoria.
Isso não significa que toda discussão sobre avarias desapareça. A ministra relatora registrou que, conforme a jurisprudência do STJ, o ressarcimento por eventuais danos ocorridos durante a locação deve ser discutido em ação própria. Em outras palavras, o locador pode buscar o debate sobre prejuízos que entende existentes, mas não deve transformar esse debate em bloqueio à devolução do imóvel.
Alguns documentos ganham relevância nesse tipo de situação. A comunicação prévia de encerramento da locação, a comprovação da desocupação, os registros da tentativa de entrega das chaves, o laudo de vistoria e eventual recusa formal do locador podem ajudar a demonstrar a sequência dos fatos. No caso julgado, o STJ destacou que o imóvel foi desocupado e que o locador foi notificado dentro do prazo legal.
Também é relevante separar os temas no momento da devolução. Um documento pode registrar a entrega das chaves. Outro pode registrar a vistoria e a discordância sobre danos. O problema analisado pelo STJ surgiu porque o locador condicionou o recebimento das chaves à assinatura de um documento que envolvia concordância com o laudo de vistoria.
Para o fiador, a consequência prática é a possibilidade de afastar a cobrança de aluguéis referentes ao período posterior à desocupação, quando a permanência formal da locação decorreu da recusa indevida do locador. A decisão não trata a fiança como obrigação sem limite diante de ato praticado pelo próprio locador que impediu o encerramento regular do contrato.
Pontos de atenção
A decisão analisada pelo STJ envolvia locação por tempo indeterminado. Esse dado é importante porque a relatora fundamentou o entendimento no direito do locatário de encerrar esse tipo de contrato mediante aviso prévio, conforme o artigo 6º da Lei 8.245/1991. Contratos com prazo determinado podem ter discussões próprias, conforme suas cláusulas e a legislação aplicável.
Outro ponto é que a decisão não autoriza o locatário a ignorar danos no imóvel. O entendimento apenas separa a devolução das chaves da discussão sobre avarias. Se houver prejuízo alegado pelo locador, a cobrança deve ser discutida pelo meio adequado, com possibilidade de análise das provas pertinentes.
Também não se deve concluir que qualquer atraso na entrega formal das chaves sempre libera o fiador. O que a notícia do STJ informa é a hipótese específica em que o locador condicionou o recebimento à concordância com o laudo de vistoria. A avaliação depende da prova da desocupação, da notificação e da tentativa de devolução.
Há ainda uma diferença entre recusa injustificada e simples ajuste de procedimento. Se as partes combinam data para vistoria ou organizam a entrega das chaves sem impedir a devolução, a situação pode não se confundir com a analisada pelo STJ. O ponto decisivo é a imposição de uma condição que obriga o locatário a aceitar o laudo para encerrar a locação.
Por fim, a decisão decorre de julgamento da Terceira Turma do STJ no caso mencionado. Ela tem forte relevância interpretativa, mas a aplicação a outras situações exige análise dos fatos e dos documentos de cada relação locatícia. A informação serve como orientação geral sobre o entendimento divulgado pelo tribunal.
A recusa do locador em receber as chaves por falta de assinatura da vistoria não deve ser usada para prolongar artificialmente a cobrança de aluguéis contra o fiador. A discussão sobre danos ao imóvel pode existir, mas deve seguir caminho próprio, sem impedir o exercício do direito de encerramento da locação por tempo indeterminado quando cumpridos os requisitos legais.
Dúvidas frequentes
Perguntas que costumam surgir
Respostas gerais sobre o tema deste artigo. Não substituem análise do seu caso.
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