Pagar aluguel atrasado impede despejo se houver novos atrasos?
STJ decidiu que a quitação da dívida inicial não afasta a rescisão do contrato quando o inquilino mantém atrasos durante a ação.
Pagar a dívida inicial resolve todo o problema?
Quem recebe uma ação de despejo por falta de pagamento costuma concentrar a atenção na dívida que originou o processo. A dúvida é comum: se o aluguel atrasado for pago, o contrato continua normalmente e o risco de despejo desaparece?
A resposta exige cuidado. Segundo decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, o pagamento da dívida cobrada no início da ação não impede a rescisão do contrato quando o inquilino continua atrasando os aluguéis que vencem durante o processo.
O que foi decidido
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por unanimidade, que a quitação das dívidas cobradas no começo de uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato de locação quando o locatário mantém atrasos reiterados ao longo do processo.
A decisão foi divulgada pelo STJ em notícia publicada em 19 de junho de 2026, referente ao REsp 2.225.450. A relatora foi a ministra Nancy Andrighi.
O ponto central foi a chamada purga da mora. Purga da mora é o mecanismo que permite ao locatário evitar o despejo mediante o pagamento integral do débito, dentro do prazo legal. Em termos simples, a lei dá ao inquilino a possibilidade de regularizar a dívida que fundamentou a ação.
No caso analisado, os débitos cobrados inicialmente foram quitados antes da citação. Citação é o ato pelo qual a pessoa é formalmente chamada ao processo para se defender. A primeira instância julgou a ação improcedente porque entendeu que os débitos haviam sido pagos antes desse ato.
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou a sentença. Para o tribunal local, houve inadimplência reiterada, pois o locatário continuou pagando com atraso os aluguéis que venceram ao longo da tramitação do processo.
No recurso ao STJ, o locatário alegou que havia ocorrido purga da mora. Também sustentou julgamento extra petita. Julgamento extra petita ocorre quando a decisão concede algo fora do que foi pedido no processo. O argumento era o de que a locadora teria alterado o fundamento da ação, convertendo um pedido de despejo por falta de pagamento em rescisão contratual por infração às cláusulas da locação.
O STJ rejeitou essa leitura. A relatora afirmou que a ação de despejo não se limita à ordem de desocupação do imóvel. Ela tem como consequência jurídica necessária o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário. Por isso, a rescisão contratual decorre logicamente do próprio pedido de despejo.
A ministra também destacou que a purga da mora protege o inquilino de boa-fé, mas não deve servir como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais. Para o STJ, quando o locatário segue pagando com atraso durante o processo, não há efetiva regularização da mora.
Quem é afetado
A decisão interessa, em primeiro lugar, ao inquilino que responde a ação de despejo por falta de pagamento e pretende quitar a dívida inicial para preservar a locação. O ponto de atenção é que a quitação do débito original não encerra, por si só, a análise sobre o cumprimento do contrato.
Também afeta o locatário que, mesmo depois de pagar a dívida discutida no início do processo, deixa de pagar em dia os aluguéis seguintes. Segundo o entendimento divulgado pelo STJ, atrasos reiterados no curso da ação podem afastar a ideia de regularização efetiva.
O tema também é relevante para locadores que enfrentam atrasos sucessivos. A decisão indica que o Judiciário pode considerar não apenas o débito inicial, mas a conduta contratual durante toda a tramitação do processo.
Imobiliárias e administradoras de imóveis também são alcançadas de forma prática. A gestão dos pagamentos, dos vencimentos e dos comprovantes pode ser importante para demonstrar se houve pontualidade ou inadimplência reiterada durante a ação.
A decisão ainda importa para fiadores e demais garantidores, quando houver garantia no contrato. Embora a notícia do STJ trate do despejo e da rescisão do contrato, os atrasos durante o processo podem ter reflexos na discussão sobre o cumprimento das obrigações locatícias.
O que isso significa na prática
Na prática, o pagamento da dívida que motivou a ação de despejo pode não ser suficiente se o comportamento posterior do locatário continuar irregular. A purga da mora não foi tratada pelo STJ como uma autorização para pagar sempre em atraso.
O aluguel que vence durante o processo continua sendo obrigação contratual. A principal obrigação do locatário, conforme destacou a relatora, é o pagamento pontual dos aluguéis. Se essa obrigação segue sendo descumprida de forma constante, o pagamento do débito inicial pode perder força como argumento de regularização.
Outro ponto prático está nos valores vincendos. Valores vincendos são aqueles que ainda vão vencer no curso da ação. A notícia do STJ registra que, no caso analisado, a conduta do locatário foi agravada pela ausência de depósitos judiciais dos valores vincendos durante a ação de despejo.
Depósito judicial é o pagamento feito nos autos do processo, sob controle do Judiciário. Ele pode servir para demonstrar que determinado valor foi colocado à disposição no processo. No contexto da decisão, a ausência desses depósitos foi mencionada como elemento ligado à continuidade da inadimplência.
Por isso, para compreender a situação concreta, não basta olhar apenas para o boleto ou cobrança que deu origem à ação. É necessário verificar todo o histórico de pagamentos posteriores. Datas de vencimento, datas de pagamento e comprovantes passam a ter relevância.
A decisão também reforça a diferença entre pagar e regularizar. Um pagamento tardio pode reduzir ou quitar determinado débito, mas a repetição de atrasos pode revelar descumprimento continuado do contrato. Foi essa a lógica adotada pelo STJ ao afirmar que atrasos reiterados afastam a caracterização de efetiva regularização da mora.
Outro efeito prático é a compreensão do pedido de despejo. O STJ afirmou que a ação de despejo contém, de forma lógica, o pedido de rescisão do contrato. Assim, a discussão não se limita à retirada física do ocupante do imóvel. Ela envolve também o encerramento do vínculo locatício.
Isso é importante porque o locatário alegou julgamento extra petita, mas o STJ entendeu que a rescisão contratual era consequência necessária do despejo. Em outras palavras, a decisão de rescindir o contrato não foi considerada estranha ao pedido formulado na ação.
Para o locador, a decisão mostra que a inadimplência ocorrida durante o processo pode ser considerada na análise judicial. Para o locatário, mostra que a regularidade precisa ser mantida depois da quitação inicial. O processo não congela as obrigações do contrato.
Pontos de atenção
O primeiro ponto de atenção é que a decisão foi tomada em um recurso específico. Ela revela o entendimento aplicado pela Terceira Turma do STJ naquele julgamento, com base nos fatos reconhecidos no processo. A aplicação a outras situações depende das circunstâncias de cada contrato e da prova dos pagamentos.
Também é importante observar que o STJ falou em atrasos reiterados. A notícia não define uma quantidade exata de atrasos nem uma regra matemática para todos os casos. O foco foi a persistência da inadimplência ao longo da tramitação do processo.
Outro ponto é a boa-fé. A relatora afirmou que a purga da mora serve para proteger o inquilino de boa-fé. Boa-fé, nesse contexto, significa uma conduta compatível com o cumprimento leal das obrigações contratuais. A utilização repetida do mecanismo, acompanhada de atrasos contínuos, pode ser vista de modo desfavorável.
A decisão também não elimina a possibilidade de purga da mora prevista na Lei do Inquilinato. O que o STJ afirmou é que esse mecanismo não pode ser usado de forma abusiva. Quando a dívida inicial é paga, mas os aluguéis posteriores seguem em atraso, a purga pode não impedir a rescisão.
Há ainda atenção especial aos depósitos judiciais. A notícia registra que a ausência de depósitos dos valores vincendos agravou a conduta do locatário no caso analisado. Isso não significa que todo processo terá a mesma dinâmica, mas indica que o modo como os pagamentos são feitos durante a ação pode ser relevante.
Por fim, a decisão não deve ser lida como garantia automática de despejo em qualquer atraso posterior, nem como garantia automática de permanência no imóvel após o pagamento da dívida inicial. O ponto definido pelo STJ foi mais específico: atrasos reiterados durante o processo podem afastar a purga da mora e autorizar a rescisão contratual e o despejo.
A orientação geral que se extrai da decisão é objetiva: em ação de despejo por falta de pagamento, quitar o débito inicial não encerra a importância da pontualidade. Enquanto o contrato estiver em discussão, os aluguéis que vencem durante o processo continuam relevantes para a análise judicial.
Dúvidas frequentes
Perguntas que costumam surgir
Respostas gerais sobre o tema deste artigo. Não substituem análise do seu caso.
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